定向降准对房地产有何影响？

　　房地产市场下行给经济带来压力，房地产企业资金链的紧张也引起监管层的关注。

　　中国指数研究院最新的报告称，五月房价下跌城市个数明显增加，北京上海等十大城市中八个城市环比下跌；在广州，号称全国“地王”的番禺超级大盘亚运城项目降幅超过三成；北京二手房成交持续低迷，五月二手房成交低于2011年的冷淡期。

　　国际货币基金组织（IMF）近期直言不讳的声称“中国房价正在下跌”，将其对明年中国经济增长的预测从7.3%下调至7%或更低，并对中国房地产市场放缓和信贷累积感到担忧。但其同时也表示，对中国房地产行业长期前景仍然看好。

　　更有悲观者如渣打银行大中华区研究主管王志浩认为，10-20个城市会出现如温州或鄂尔多斯房价跌50%以上的硬着陆情况，同时对于地方经济产生较大影响。但业内人士对此观点认同度不高，大多认为下跌20%左右便可激活成交量。

　　不过，房地产下跌20%也将对三四线城市的中小开发商的资金链构成足够压力。而在整个经济体系体系中，企业之间千丝万缕的资金关系决定了风险节点具有传导的特性。俗话说，一根稻草压垮一头骆驼，就是这个道理。

　　根据管理层的最新表态，银监会将重点关注房地产开发商的资本金、现金流和财务等状况，关注房地产开发商的资金链断裂给金融带来的风险。

　　据分析，此次央行0.5个百分点的定向降准可覆盖2/3的城商行、80%的非县域农商行和90%的非县域农合行，此外受惠的还有财务公司、金融租赁公司、汽车金融公司等。据中金公司估计，此次释放的资金约在700-800亿元左右。

　　此次降准虽然从整体上来看流动性释放并不大，但是，地方性的城商行和金融公司可贷资金增多，对当地的房地产市场的资金链将起到一定的缓解的作用。

　　瑞银特约首席经济学家汪涛近日也撰文称，虽然基于房地产市场供求关系变化、投资性需求消退的理由，中国的房地产建设量可能会有较大幅度的调整，房地产长期繁荣的时代可能已经结束。不过，由于居民家庭借债较少，政府也有能力和意愿应对房地产下行等因素，房地产也不会发生全面崩盘。

　　信托风控手段可缓冲风险

　　从信托公司本身的风控层面来讲，对房地产信托的风控要求较高，对房地产企业资质、排名、自有资金大多有较高要求，融资主体多集中于一二线城市和大中型房地产商。而大型房地产 商相较于中小房地产商抗风险能力强很多，且一二线城市由于聚集了房屋需求，房价下跌的深度和时间都将小于三四线城市。

　　就风险缓冲而言，信托公司通常采用土地抵押的增信方式，抵押率常低于50%，信托公司本身资本金也可缓冲部分风险。虽然土地抵押高估的问题经常被媒体诟病，但这确实起到了兑付兜底的作用。据报道，光耀地产风波后，信托公司又相继提高了风控要求。

　　根据2013年至今有关信托兑付危机的公开报道来看，虽然市场一直对信托公司打破刚性兑付“寄予厚望”，但信托公司仍可依靠其风控手段，使得兑付危机得到一定化解。在未来，刚性兑付一定会有序打破，在释放个别风险的同时，也减少了积累的系统性风险。

　　影子银行监管并未放松

　　据社科院数据上月最新发布的数据，包括房地产信托在内的银子银行规模约27亿元，占银行业全部资产的比重约19%，这比瑞银在今年早些时候曾预计的30~40亿元规模要小。

　　而根据中国信托协会公布的数据，截至今年一季度末，房地产信托余额为1.1万亿，约占整个信托规模的10%。虽然绝对数不大，但是作为信托行业主要业务，且房地产与经济发展和人民生活息息相关，使得其具有高度的关注度。

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