昨天中午市场传出一则“谣言”：央行紧急通知媒体，下午三点半召开新闻发布会，有重要事项发布。此次发布会由金融市场司出面召开。此前市场对降低二套房贷首付比例已有所预期。下午，地产股、银行股突然飙涨。

    央行新闻办公室随后辟谣：不清楚下午召开会议的事情。地产股快速回落。

    最后结果谁都没想到。下午5点一刻左右，央行发布救市重大政策：对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例下调为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。

    问题来了，到底是谁泄了密？

    还没完。间隔不到10分钟，财政部也来了，宣布了另一条重大政策：个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

    以上政策被认为是5年来楼市政策最强音：首付税收双调整松绑楼市。

   
    民生宏观评央行房贷新政：谁来接住下落的刀

    1、为什么调整？930房贷新政和1122降息之后，房贷的“价”(房贷利率)虽然开始下降，但“量”依然偏紧。一线城市销售去年四季度短暂好转后再度掉头向下，全国整体销量仍未企稳，库存居高不下，房地产投资反弹遥遥无期，一方面通过上下游产业链加大经济下行压力，接近中央底限。另一方面拖累地方政府土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。

    2、如何调整？此前的地产政策松动主要是：放松限购、调整二套房贷认定、降低房贷利率、放松公积金贷款规则等，这次的措施主要是：

    1)鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。

    解读：此前公积金贷款额度已有提高，但相对目前的房价和贷款需求而言仍是杯水车薪，很多人还是需要组合贷，但组合贷审批复杂、时间慢，一般交易双方很少采用，此次提出鼓励组合贷，有可能简化审批流程，加快审批速度。

    2)对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

    解读：有房有贷的，用商业贷款购买二套房首付比例降至40%，超预期
   
    进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；

    解读：公积金贷款购买二套房的首付比例降至20%，符合预期

    对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

    解读：有房无贷的，用商业贷款购买二套房首付比例降至30%，超预期

    按照支持合理住房需求(自住型和)下一步还有可能对交易环节税费标准以及首套房的房贷进行调整，不过北京上海放开限购的可能性较低。

    3、对房地产市场的影响？短期压力缓解，长期压力不减。鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。第一，刚需人口已经进入下降通道，即便人口生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。第二，房地产的赚钱效应也已经消失，市场预期短期无法扭转，即便短期房价企稳回升，未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降。第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。第四，中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是双轨制，政府负责保低端，其他的交给市场决定。综合来看，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代，不要去接下落的刀。

    4、对宏观经济的影响？房地产产业链不会因此复苏，对宏观经济的拉动有限，房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。房地产复苏周期分为几个阶段：政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。

    由此推断，中央必将继续加大稳增长力度，由公共部门接住私人部门下落的刀。下一步政策重点：

    1)地产政策还可能进一步松动。我们在春节之后的第一篇报告《羊年之初的四个政策风口》中最早提示地产政策将有所松动，二套房房贷调整已经兑现，下一步税费标准的松动也不会太远，甚至有可能放松首套房信贷，不过北京上海放开限购的可能性较低。

    2)货币政策继续宽松。央行此前有“价”无“量”的操作导致降息后利率不降反升，高企的短期利率制约了长端利率的下行和金融对实体的支持，继续降准势在必行。从时点上看，4月概率大。一是财政缴款、外占下滑需要对冲，二是城投债到期高峰临近，三是4月是两会之后政策变动的高峰期，4月25日政治局会议之前可能提前行动。

    2)基建投资继续加码。以一带一路为转折点，地方政府的消极怠工有望缓解，甚至可能掀起新一轮基建投资热潮。区域上，福建是核心，新疆、广西有可能成为关键区，陕西、江苏、甘肃、内蒙、云南等为辐射区。项目上，基础设施的互联互通最为优先。预计通向东南亚的基础设施建设将率先启动，巴基斯坦瓜达尔港、斯里兰卡汉班托塔港等印度洋战略性港口或称为“一带一路”首批战略港口。中国中铁、中国铁建和中国交建三大基础设施建设与海外项目施工企业最为受益。

    各方点评：

    二套房贷首付4成救不了房产泡沫

    财经评论员牛刀在微博称，过剩的住宅起码够1亿个家庭居住，想要消化根本不可能。中国房产泡沫之大举世惊叹，用什么方法都不会有用。这种方法，在有房产的家庭不会有用，一般都有三四套房，真正需要房产又敢贷款的家庭少之又少，根本不可能拉动大量过剩的住宅。

    这是政府公开鼓励炒楼，大多数人冲进泡沫中，都会血本无归。因为美元加息，中国金融风暴必然爆发，这个时候想抢在美元加息之前，再血洗一批资金。

    优秀的地产股有戏了

    李大霄指出，这是房地产政策的重大变化，利于自住及改善性需求，利于房地产市场的稳定，同时对经济稳定剂股票市场的稳定有重要作用。优秀的房地产股有戏了：利好股市及房地产股票，投资价值排序为内房股、B股、A股。

    楼市政策方向全面调整

    中原地产首席分析师张大伟认为，二套房贷款政策松绑的标志意义非常大。一是，二套房贷款政策是2013年楼市收紧政策的标志政策。2013年，楼市火爆，很多地方收紧政策，将二套房贷政策调整为首付从6成上浮到7成。松绑这一政策将意味着政策方向的全面调整。二是，二套房贷款政策如果调整，对于改善需求来说，将出现质变。2014年9月30日，央行发布的松绑限贷政策，事实上已经放松了改善需求入市但主要针对的是卖一买一需求。如果对二套房松绑，意味着改善需求将全面被鼓励。三是，信贷政策一直是楼市政策的核心，如果二套信贷松绑，各地方政府将出台更积极、激进的松绑政策。

    房贷放松属大利好，可能还有第四枪

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博中表示，“两部委新政打响救市第一枪，三部委房贷新政，属于救市第二枪。而财政部与国税总局的营业税新政，属于中央救市第三枪。可能还有第四枪。即便只此三枪，火力已能使市场回暖了。”

    无法根本扭转房地产趋冷的大趋势

    伟业我爱我家胡景晖认为，房地产新政策将刺激改善型购房需求的提前释放，促进大户型、高价房的销售。但不会创造新的需求，因为首付比例降低后贷款会增加，按揭压力反而加大了，因此作用有限。此外，新政策最根本的是政府把鼓励政策从首次置业调整为改善型人群。新常态下会刺激二季度交易，但无法根本扭转房地产趋冷的大趋势，别指望量价齐升。