去年夏季股灾还历历在目，今年楼市掀起癫狂上涨潮让多少人不知所措，杠杆上的楼市，究竟有多危险？
   在两会重庆团讨论时，全国人大代表、重庆市市长黄奇帆指出，如果听任当前一些地方的房市高杠杆，将会是另一场金融灾难。
    美国次贷危机的源头就是零首付，房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。以下为全文：
   
    2015年的股市波动剧烈，给投资者造成挥之不去的心理阴影。在两会重庆团讨论时，全国人大代表、重庆市市长黄奇帆指出，如果听任当前一些地方的房市高杠杆，将会是另一场金融灾难。由于房市体量更大，牵涉面更广，加上房贷游戏规则、风险识别和监管上的不足，对国民经济和广大人民群众造成的危害会更大，尤其是银行的坏账风险。
    黄奇帆说，当前我们国家去杠杆，包括去政府债务、包括去工商企业债务，还包括金融系统内部的各种杠杆，尤其要注意金融创新的杠杆和理财产品为了牟利而加的杠杆，特别要注意一些融资项目跨界叠加形成的高杠杆。
    黄奇帆举例说，比如最近房地产交易中有一些房产商——也有些房地产买卖中的中介公司，他们给购房者提供首付支持。我们一些银行的购房贷款首付已经从原来的40%降到30%，现在有些已经降到20%，如果房产商或者中介再给买房的人提供10%到20%的首付，实际上就使得买房的人变成零首付或者5%到10%的首付——美国次贷危机的源头就是零首付，房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。
    他指出，要更注重去杠杆降风险，绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存。“如果用加杠杆的方式去库存，跟中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。”黄奇帆强调。楼市到了最危险的时候！
   
场外配资超万亿

华尔街见闻
    新年以来，楼市成为焦点话题。杭州告急、上海沦陷……微信朋友圈里，均在热议各地房价和买房，房产交易中心被挤得水泄不通，一线城市新开楼盘一天抢光的新闻屡见报端。在中央明确房地产“去库存”为今年五大任务之一的背景下，中央连续出台了多数城市松绑限购、降首付比例、调整交易环节契税营业税等刺激措施。楼市热并不让人意外。然而，一线城市的火爆的楼市背后，杠杆资金尤其是场外配资更值得警惕。新华社上周文章援引深圳市房地产研究中心主任王峰直接称，供需长期存在的矛盾不足以支撑房价短期快速上涨，此轮上涨的最直接原因还是金融杠杆在起作用。
   
    贷款杠杆——人民银行深圳中心支行的数据显示，2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。更值得关注的是，深圳按揭平均成数高，2015年12月份达到65%，远高于“北上广”三市，同比高3.2个百分点，与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点，可谓将贷款杠杆几乎利用到了极致。
    众筹、P2P、首付贷等高杠杆房地产理财产品——以互联网金融为背景的搜狐和搜易贷联合推出的“首付贷”为例，在无抵押贷款的情况下，“首付贷”最低可贷1万元，最高可以贷到房屋总价的20%。其流程是，平台把“首付贷”包装成年化收益率8%至12%的P2P产品，然后对外发售。还有拼房网类的房产众筹平台，投资者最低只需投资1000元，即可参与购房，按比例分享收益。
   
楼市场外配资规模有多大？
   华夏时报报道，目前房地产交易市场中，三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。单就中介行业而言，通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。如果“银行按揭+首付贷”双重杠杆叠加，风险进一步加大。各大中介公司公开宣传的数据也显示：链家约有2100亿元使用了杠杆成交，房天下大约2000亿元，我爱我家大约也有800亿元，而整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。
    中原地产首席分析师张大伟表示，官方在政策层面加杠杆可以视为场内加杠杆，更多的场外杠杆也在出现。各种首付贷款已经可以将首付降到最低5%，也就是杠杆率可以放大到20倍。甚至部分企业，已经可以提供契税贷款。
   易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，部分加杠杆其实更多不是从商业银行系统进入，而是从其他互联网金融平台进入。包括一些中介为了扩大平台的利用效益，可能进行零利率的房贷优惠，这使各类加杠杆操作变得频繁。此类加杠杆背后的担保机制并不健全，增大各类风险。
    也有分析师认为，当前杠杆整体处于合理水平。一财援引中信建投房地产分析师陈慎称，购房者使用首付贷的比例很低。目前首付贷等场外配资对于房价的影响被夸大了，国内的楼市杠杆仍处于比较合理的水平。似曾相识？
    杠杆资金、场外配资，熟悉的字眼一再挑动着人的神经。去年股市泡沫破灭还历历在目，主要原因也是由于居民投资加杠杆，一个是通过两融的场内加杠杆，另一个是通过场外配资加杠杆。作为一轮杠杆撬动起来的牛市，一开始就存在泡沫。而随着监管层强力去杠杆——清理场外配资、场内融资融券、证券类信托，由于时间较短、手段较强硬，导致了股市的非理性踩踏事件，去年夏季的股灾许多人至今记忆犹新。
    当时，据国泰君安任泽平、张庆昌测算：A股杠杆资金存量为4万亿左右。场外配资规模约10000亿，成本在13-20%之间，杠杆为1:4-1:5之间，主体为互联网平台、配资公司、券商、散户。融资融券余额2.13万亿，杠杆在1:1左右。除了中介场外配资规模或超万亿外，与股市领域的场外配资不同，房地产领域的“场外配资”是一环扣一环的杠杆配资。华夏时报援引业内人士称，目前，“场外配资”中有50%居民是连环房屋连环成交，占到整个房地产配资的半壁江山。
    此外，A股去杠杆，可以借助禁止恒生HOMS系统等配资系统接入市场交易系统，而楼市则更为不容易做到。上涨时加杠杆有助于快速兑现预期，调整时去杠杆加大市场波动。一旦楼市出现任何问题，场外配资会极大地加剧波动风险，引发连锁反应。北京师范大学教授、经济学家钟伟提出，不管如何，去库存需要付出巨大代价。理性选择是，至少这个代价不大于楼市崩溃的庞大损失。前车之鉴是股市，拔苗助长式的市场透支最终以持续异常动荡收场，中国中产阶级可能因股灾而被洗劫了超过10万亿以上的财富。

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