上海楼市火爆房产交易中心限客流
上海二手房价格上月环比涨幅居一线城市首位，呈现明显过热现象。环北京楼市这轮涨价从燕郊开始，随后蔓延到大厂和香河。而买家中投资客占据不少比例。楼市火热导致楼盘销售进展远快于施工，一些楼盘尚未取得预售许可证就开始匆忙销售。一些楼盘的收房日期已经推到2019年。
谁买了上海的房子
上海楼市的涨势还在继续，国家统计局最新公布的数据更加印证了这点。上海楼市将复制深圳去年以来的行情吗？到底是谁买走了上海的房子？上海常住人口的减少将给楼市带来哪些根本上的变化？近日，北京青年报记者前往上海，试图摸清上海楼市疯涨背后的逻辑。
“过去两个月，买房就像流行感冒一样在上海的大街小巷传播。”家住杨浦区的上海市民陈女士说。陈女士的话得到了国家统计局最新发布数据的印证，在2月份上海二手房的涨幅已经位居四个一线城市的首位，新建商品住宅的价格涨幅也只是仅次于深圳。
现状：上海楼市2月环比涨幅超广州4倍
上海楼市的涨势还在继续。3月18日，国家统计局发布了2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，二手住宅价格，与上月相比，70个大中城市中有34个城市上涨。环比价格变动中，最高涨幅为6.7%，最低为下降1.1%。上海以涨幅5.3%排在合肥之后，位居全国第二，但已经将北广深三个一线城市远远地抛在了身后。而同期广州二手住宅的环比只上涨1.2%，上海的涨幅已超过了广州的4倍，呈现出一种明显过热的现象。
在新建商品住宅（不含保障性住房）价格方面，上海也以2.9%的环比涨幅屈居亚军，但其与第一名深圳的差距在逐月减少。
上海一名地产分析师支出，照此速度涨下去，上海房价将很快赶超香港。目前铜锣湾地区的房价，均价也只有10万港币每平方米，而位于上海中环线上的静安府售价已经高达8万-9万人民币每平方米。对于上海楼市的现状，上海易居房地产研究院的研究总监严跃进表示，正是这种恐慌性购买导致了价格的非理性增长，因为人们都想在房价进一步上涨前购买。
追访：上海楼市将成为深圳的翻版吗？
然而，在上海楼市高歌猛进、北京楼市暗流涌动之时。深圳楼市却悄然发生了一些变化。深圳楼市3月以来二手房成交表现不理想。深圳链家、Q房网、美联物业、家家顺等多家中介数据均显示，3月二手房成交萎缩，成交量相比1月份均下降超过30%。北青报记者在深圳的多名好友也表示，深圳部分区域的热度开始下降，部分房源已调低了报价。家住深圳的边先生最近频繁被中介骚扰。边先生介绍，他身边的好多朋友近期都受到了二手房中介的电话轰炸。
由于担心新一轮的市场调控导致出手困难，一些投资者开始低于市场价出售手中的房源；而一些嗅觉灵敏的地产商开始以较低的价格开盘以尽快出货。据深圳本地媒体的报道，3月以来深圳二手房市场部分房东回调了挂牌价格，幅度在5%-10%之间。位于深圳后海的一处豪宅甚至降价200万元出售，这些新的迹象在深圳楼市中引发了热议。
深圳楼市的降温是暂时的盘整还是拐点？上海的楼市会“完美”复制深圳楼市的行情吗？
发现：券商搬家瞄准卖房人群
浦东新区张杨路附近一家广发证券营业部近日把办公地点挪到了附近的房屋交易中心门口。仅仅半年时间，证券营业部和房屋交易中心的冷热就完成了转换。该营业部客户经理小蒋说，他们打算向那些卖了房子的高净值人群推销固定收益类产品。
“二手房市场是典型的对手交易，任何一宗买的背后都是对应着一宗卖的生意。”广发证券的一名分析师指出，虽然现在改善性住房占了很大一部分比例，往往一个市民既是卖家，又是买家。但其中环环相扣，追根究底，卖的原动力来自高端楼盘，买的驱动力则是底部的刚需。
克而瑞研究中心分析师陈开朝认为，上海整体驱动力从刚需转向改善、中高端、豪宅，今后的趋势是刚需萎缩、改善、中高端、豪宅持续放量。与此同时，高阶需求的放量又严重依赖于低阶需求的承接力。目前上海四类需求驱动力达到新的平衡，据此预判，房价快涨的行情仍会持续一段时间。
上海的楼市火爆行情还在持续，但也有人选择逆向操作。“你选择在5100点的楼市买房？还是选择在2900点的股市入场？”近日，上海某公募基金打出了这样的宣传语言，吸引客户买入股票型基金。
北京楼市样本调查：房价大涨 投资客笃定入场
"你们这还有房吗？"陈伟（化名）问。富力新城的销售员撇了一眼陈伟和他的父亲说，"最新一期均价1万元/平方米左右。2019年交房。"
受降首付、契税减免等政策影响，再加上此前北京市政府搬迁通州的刺激，环北京楼市异常火热。这先从燕郊开始，随后蔓延到大厂、香河。
陈伟明显受到了这轮恐慌性需求的影响。2014年年底，他还在观望燕郊的楼盘。那时，燕郊楼盘的均价徘徊在1万元/平方米，而如今，燕郊房价攀升至2万元/平方米。这已经是陈伟和他的家人无力承担的价格。
被这轮恐慌性购房裹挟，陈伟不得不选择了更远一些的香河楼市。"不管在哪买，至少要买到一套婚房。"
买房众生相
富力新城售楼处的一张谈判桌前。陈伟、他的父亲、销售员，还有一个刚刚交完订金的投资客围聚一处。
销售员按照销售说辞流程向陈伟介绍楼盘的区位、配套及利好等，她在劝说陈伟当机立断缴纳3万元排号费，反复告诉陈伟和他的父亲，"开发商推的房源有限，只有抓紧排卡才有机会买到房。"
陈伟年迈的父亲并不懂得什么叫做排卡。在他那个年代，在农村自己盖上一座新房子就很好。但如今，已过而立之年的陈伟，由于没有房子，几次被临近谈婚论嫁的女友拒绝。
在陈伟的父亲看来，"随便买哪都行。有个地方住就行。"陈伟也不再关心楼盘的品质、区位和配套。他的诉求是首付能凑够，月供能还得上。
2016年2月1日下午央行宣布，对非限购城市的家庭办理首套普通住房商业贷款者，原则上最低首付款比例为25%，可向下浮动5%。这意味着在中国大部分不限购的城市居民的首次置业贷款最低首付比例为20%，进一步降低了购房门槛。
也就是说，凑够十几万，陈伟一家人就能买上一套商品房。在结婚的道路上，陈伟才算有谈婚论嫁的资本。
不过，去年房价还在六七千元/平方米，如今均价已经涨至1万元/平方米，富力新城的房价显然也稍微超过了陈伟一家人的预算。而更让着急入住的他们感到压力的是，如今销售的楼栋收房时间已经推到2019年。
投资客眼见陈伟和他的家人仍有些犹豫，把自己的投资理念告诉他们，"买了一定赚。"这是他人生中投资的第五套房产。
看了两周房子之后，陈伟最终将房子定在了与富力新城不远的大运河孔雀城，虽然收房时间也远在2018年，但均价8500元/平方米还是让他们感到欣喜。
"春节前一周我来看过这个楼盘。那时候均价还在7100元/平方米。那时候，售楼处冷清得很。"陈伟无奈地对着喧闹的售楼处大声对21世纪经济报道记者说。
笃定的投资客
如同每轮楼市所要经历的周期规律，恐慌性刚需的另一面是，投资客的蠢蠢欲动。
陈伟的销售员刘磊磊（化名）是以组为单位代理销售大运河孔雀城。每7个人一组，然后再去雇佣一些在街上揽客的渠道人员。渠道人员每带进一组新客户，刘磊磊便付给他们100元。在香河高速公路出口两旁，到处站满了这些没有固定工作的渠道人员。
刘磊磊的组长告诉21世纪经济报道记者，从开发商放出这一期房源开始，他们组共计收到差不多十几组排卡，但像陈伟这样的刚需大约只有四五组。接近万元/平方米的房价对于本地人来说，压力较大；而对于在北京工作的刚需而言，居住在这里的交通时间成本又不是一般人能接受。"大多数都是投资客。对于北京人来说，这里投资门槛较低。贷款的话首付10-20多万就能买一套。有的客户两三套一起买，有的投资客就买更多。一些有先见之明的人士，在这轮房价上涨前，甚至以团购的方式购买。"
21世纪经济报道记者还走访了位于更接近北京的大厂楼市，那里的销售员估算，投资客比例大约在60%-70%之间。
而更接近北京的燕郊楼市如今更是火热。目前楼盘均价已经上涨至2万元/平方米。
燕郊一位销售员告诉21世纪经济报道记者，"按照燕郊楼市现有情况，年底会突破2.5万元/平方米。如果北三县最终被确定归北京管理或者划到北京，燕郊楼市房价会到3万元/平方米。"这位销售员2015年7月份在该楼盘投资了一套房产，当时房价在1万元/平方米。她对燕郊楼市的未来充满了信心。
21世纪经济报道记者观察到，目前，燕郊楼市均价普遍在2万元/平方米，大厂楼市普遍在1.5万元/平方米，香河楼市普遍在8500-10000元/平方米。尽管已经涨至高点，蠢蠢欲动想要继续入场这轮投资热潮的投资客不在少数。
有人入场，也有人离场。前不久，北京投资客李旺（化名）在朋友圈晒出了他刚刚售出的燕郊房产。购入时6000元/平方米，卖出时16000元/平方米。同样身为房地产业内人士的李旺认为，这是他成功的投资案例。
被裹挟的恐慌？
无论是开发商还是购房者，都可能受到这轮被带有恐慌性购房潮的影响。
陈伟在购房时意外发现，他"所排卡的楼盘竟然还没有取得预售许可证"。销售员给他的解释是，"房子卖得太快，但施工速度太慢了。开发商又想趁着这轮购房潮赶紧卖房。所以只能先排卡。等到选房后，预售许可证也就差不多下来。"
但陈伟已顾不得这么多。"房价每周都会涨，再不定，房价还要涨。"
3月9日上午，燕郊一楼盘"汇福悦榕湾"开盘。对外宣传称，"二期三阶段双水岸华宅21号楼、29号楼排卡活动定在上午9点开始，但8点左右，其售楼处内外已聚集了数千名购房者。而前一个周六其已创造千人抢房、680套房源在两小时内售罄的记录。"
最近几个月，类似"北三县（燕郊、大厂、香河）可能行政上会归为北京管理，或者直接划为北京；北京地铁会通燕郊和大厂等"，这些不确定的传言以各种版本充斥在环北京楼市，使这里的开发商和销售员不停向各类投资客宣传，"买到即赚"的理念。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前北三县的房价也出现了明显上涨，这和房地产市场背后的政策差异有关系。北京市场购房政策依然较严，所以部分购房者会到北三县购房。从这个角度看，此类购房需求的释放显然是符合市场预期的。
严跃进表示，目前购房市场中，实际上也有较大的投资投机因素。投资客进入北京房地产市场的难度相对大，所以会选择投资此类北京周边城市。其心态基本一致，即认为后续转手的机会很大，同时能获得相应的溢价回报。当然从楼市稳定健康发展的角度看，需要对此类市场需求进行管控。
严跃进认为，目前北三县中，恐慌性购房的情绪也是存在的。建议对部分房价虚高或涨价过于离谱的楼盘，在购置时还是要理性，不一定要有非买不可的心态，否则容易被套。
北京市房地产协会秘书长陈志并不看好北三县这轮上涨潮。他认为，作为京津冀一体化的重要部分，北三县应该正确看待自身发展。他以燕郊举例称，"随着京津冀发展、协同目标的制定，首都一些功能的疏解，特别是河北省政府不断增强自己的投入能力，作为深入北京腹地的板块，燕郊产生了虹吸现象，却引发过度炒作和房价疯涨。燕郊已经过度饱和，大部分购买燕郊楼盘者都是为解决居住问题，早期在燕郊置业的家庭或者是看到燕郊有投资价值，但现在燕郊不断增加供给，其实没有太多提升空间。"
陈志认为，京津冀一体化给河北的定位是疏解北京功能。而北京不太可能考虑将其并入，从而增加北京的负担。
北京青年报
