领涨一线城市房价的上海率先迎来调控措施，打响了一线城市楼市调控的“第一枪”。
    经济观察网记者从上海方面获悉，3月25日上午10时上海市政府举行新闻发布会，由市住房城乡建设委、市工商局、市金融等部门共同参加，上海市政府介绍了《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。
上海市政府将从以下方面进行调控：
    1、从严执行住房限购政策。提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为连续缴满5年及以上。
    2、从紧实现差别化住房信贷政策。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的首付款比例不低于50%；购买非普通住房的，首付款比例不低于70%。
    3、购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金，若违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台
    4、上海将加大住房用地供应力度，提高中小套型商品住房供应比例。
    5、上海将严肃查处房地产违法违规行为，进一步强化房地产市场监管，规范从业行为。严禁房地产企业和中介机构从事首付贷、过桥贷等场外配资金融业务。
   上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦在接受经济观察网采访时候表示：“其中限购和信贷升级成为本轮调控的利器，从调控技术上看，通过抑制当前过旺的消费力减缓供需失衡矛盾，从而达到调控目的，政策拐点出现会造成心理预期发生变化。随着市场走弱预期抬头，短期交易难度增加，预计4月份交易量环比或降低3成以上。”
    一位上海上市房企高管在接受经济观察网采访时候表示，信贷政策历来是调控重要抓手，因为购房最后还是绕不开资金支持，信贷收紧是政策组合拳中最厉害的一招，“此次信贷政策将购买第2套普宅的客群首付比例提高至5成，非普宅为7成，是对2013年沪7条信贷政策的再次重申，因此具有很大杀伤力，而对二套普宅首付比例增加一成对购买力也产生一定影响，不过对有改善能力的客群来讲压力不会太大，比如一套300万的普宅，首付只比调整前多增加30万。”
    这位高管透露，这次调控有一个最明显措施就是从房地产交易环节出发调整房地产市场，原因可能和中介公司场外配资有关系。股市和楼市存在一定程度上的互相影响的关系，股市的场外配资被打击后，资金没有出路就跑到楼市，楼市就出现诸如首付贷等场外配资的情况，打击中介公司的场外配资，一定程度上能够缓解过热的房价，不便之处是购房首付为个人自有资金，给采用多加杠杆买房的客群带来压力。
    新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷日前表示，上海房价过热的原因有二，一是供求关系；二是货币关系。
    欧阳捷给出的具体理由是，上海10年累计上市182万套商品房，已经消失170多万套商品房，每年净增加人口约800万人，3人一户，也需要180万套商品房，“我们现在推出的所有商品房全部给他们都不够。在供小于求和实体经济低迷的情况下，我们M2增量高达16.4万亿元，这是上海楼市出现暴涨的根本原因。”
    前述上海上市房企高管非常认可欧阳捷的观念，他认为上海房价上涨重要原因之一就是货币关系，所以他研判道，这个限购政策短期内能让上海楼市降温，降温原因是政策减少非刚需和改善性需求之外的投资性需求，但并不能从根本上阻挡上海房价上涨的通道。
    他给出的理由是2016年M2预期至13%左右，全年货币政策维持稳健偏松，这是后市政策制定及执行的关键所在，货币政策是扭转楼市上涨通道的“关键先生”，“1月新增人民币贷款数字达到2.51万亿元，创出单月信贷投放历史新高，同比多增1.04万亿元，较2009年1月新增信贷的1.62万亿元还超出8900亿元，这是难以想象的。”
   值得注意的是，上海楼市新政让上海成为全国限购最严厉的城市，此前北京的限购政策为非本地户籍社保满5年可购房，5年限购标准的政策调整意为向北京看齐，但上海购房准入门槛比当初预期的更为严苛。
    举例来说，北京购房对外来人口对婚姻状况无要求，北京外地单身人口也可以购买，但上海限购政策中一直都有对于已婚的要求，此次2改5，政策中未见对单身购房的松动，表述依然是“家庭购房”，这样的举措表明政府对楼市调控的决心很大。此外，从技术手段对限购短板进行补缺补漏，比如，公司购买房子需满3年以上才能转卖，限购本身可以通过技术手段绕过，如此降低炒房几率。

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