房地产市场愈发呈现“冰火两重天”景象。一线城市和部分强二线城市房市火爆，华为掌门人任正非近日有关“深圳房地产太多了，没有大块的工业用地了”的抱怨广为流传。与此形成对照的是，大部分三四线城市房市一片萧索。各地供需格局千差万别，中央政府难以采取“一刀切”政策，转而让各地实施差别调控，房市去库存任务变得异常复杂艰巨。

　　限价仍是地方政府最得心应手的调控手段。5月中旬以来，苏州、南京等本轮房价地价涨势迅猛的城市，相继出台土地限价令，对挂牌地块设置最高报价，若开发商报价超过最高限价，竞价结果无效。然而，土地限价令只能短期治标，不能治本。还有部分地方政府通过加大配建物业、提升持有型物业占比、要求现房现售等新规则，提高拿地门槛。这些举措是地方政府在市场压力下采取的应急之策。实践多次证明，这类措施中长期效果欠佳。与曾经的“90/70”政策（要求建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积70%以上）相类似，过于具体、僵化的行政干预手段，最终将被迫低调退出。

　　需要重视的一个现象是“地王”频现。据不完全统计，仅在5月，全国便出现69宗“地王”，其中，56宗出现在二线城市，买家则以央企、国企为主。

　　这种情形并不陌生。2010年初房价地价齐升时，央企便曾是“地王”的主力，并引发中央严厉的“退房令”，要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产领域，仅保留16家央企，这一名单后增至21家。然而，如今，“退房令”迟迟未落实，多家本在清退行列的央企仍活跃于房地产市场。每一轮“地王”涌现，都会引发声势浩大的调控，然而，过几年，“地王”又卷土重来，地价房价相互推动，呈现螺旋式上涨。

　　购得“地王”，出手企业能引来广泛关注，却未必在财务上合算，以亏损了结和提前退地的案例并不鲜见。央企热衷“地王”，根本上是国企软预算约束的痼疾使然。但是，在本轮房地产行情中，又有特殊原因。在国企改革无可拖延的情势下，央企担心自己成为重组对象，拍到“地王”，能显著增加企业的土地储备账面价值和存货含金量，做大企业规模。此外，在经济增速下行期，企业资产配置的压力也很大，在有限的投资机会中，房地产成为最抗冲击的资产。在前期稳健略偏宽松的货币政策下，央企、国企获得资金更容易、成本更低，这为其炒作“地王”提供了充足的流动性。

　　国企、特别是央企接连制造“地王”，是对房市调控政策的挑战和消解。这严重加剧了房地产市场的失衡，使得一线城市和强二线城市房市越发火爆，而数量众多的三四线城市则被“虹吸”得气息奄奄。在这种形势下，全国完成房地产去库存的任务是根本不可能的。国企本被寄予厚望，充当国家调控经济的得力工具，然而，如同逃废债一样，它在房地产市场上再次扮演了消极的角色。住建部和央行等部门自当尽职履责，各级国有资产管理部门不应对此不闻不问，听之任之。国企人士平时喜谈“社会责任”，公众正关注其在房地产市场上的表现。

　　“地王”现象自然不宜孤立看待，而应置于当前宏观经济形势和房地产市场发展的全局下统筹视之，综合施治。

　　当前，有人士主张一线城市放松“地根”，认为这是中国经济可望可即的惟一的增长红利。土地供求关系诚然至关重要。对于人口流入较多的一二线城市，适当增加住宅土地供应，调整工业用地和住宅用地的比例，甚至恢复跨省换地制度，均可考虑。但是，这首先要解决土地集约化利用的难题，其次要消除户籍制度等体制性障碍，否则就只能是又一次“摊大饼”，甚至有建造大规模“鬼城”之虞。

　　各地相机调控，并不等于中央政策除了重申原则便无可作为。中央政府应切实督导各地调控，及时发现并制止地方政府的过激做法，例如，沈阳市贸然推出的大学生可零首付买房的“新政”。中央政府更重要的使命是全面深化改革。当前，受制于宏观经济形势，不少地方税收锐减，地方国企效益低下，地方政府有动力把房价推上去，幻想延续过去的“土地财政”旧模式。中央政府应加快财税体制改革，在营改增的同时，为地方找到新的主力税种。

　　房地产行业体量巨大，涉及行业众多。在正视“地王”现象，为一线城市和强二线城市房市降温的同时，应尽力避免由三四线城市引发的“房地产市场即将崩盘”的悲观预期。倘若房地产投资下降过快，各级政府将非常被动，房地产政策难免反复。近20年的教训表明，政策摇摆对房地产行业的伤害最为深巨。

《财新周刊》 2016年第23期 2016年06月13日