2018/2/6 新浪财经“叶檀财经”

   别只盯着东北了，比黑吉辽三省更悲剧的，是中西部一众资源依赖、能源密集型城市。

   《叶檀财经》根据中国房地产协会数据，以70%二手房涨幅、30%租金涨幅的权重，梳理了293个城市2017年房价综合涨跌幅。

   其中跌幅排名前十的城市，中西部地区占了七席，东北只有三个上榜，西北才是全国房价最悲剧地区，我们选取了两个代表城市，克拉玛依与阳泉。

   西北一些城市的发展史与曾经的东北类似，因为钢铁、煤炭和有色金属崛起。

    一、这座小城 人均GDP曾是北京的2.58倍
  
   克拉玛依在维吾尔语中的意思为“黑油”，克拉玛依的第一代人，就战场转向炼油厂，从四面八方向这里汇集。

   克拉玛依是新中国成立后勘探开发的第一个大油田，于1958年建市。2002年，原油产量突破1000万吨。

   克拉玛依曾经风光一时，在2010年成为中国人均GDP最高的城市，是深圳的1.98倍，是北京的2.58倍。

   六年之后，克拉玛依GDP总量从2010年的710.2亿元，下降到2016年的648.9亿元。房价、经济的上涨与下跌，和石油、煤炭、钢铁的价格捆绑在一起。

   比原材料更敏感的，是房屋租金的价格。

   2008年之后，克拉玛依租房市场曾迎来一波上涨。随着工程建设量增多、大量流动人口涌入，推动租房市场逐年走高。2014年之后，租房市场急转直下，大量新房入市，工程量逐年降低，租房市场遭遇2008年以来首次下滑。

   当地永邦房屋中介数据显示，2013年平均每个月租出25套房，总量在300套左右。

   到2014年，房屋出租数量减半，原本是租房旺季的1月、2月和3月，却连平均每月10套都租不出去。

   从2013年12月开始，连续三个月的出租量为平均每月6套左右；3月到4月的出租量迎来高峰，平均每月增长至20套左右；到了5月至10月，租房市场进入淡季，成交量也更为惨淡，平均每月出租量仅为1套左右。

  房租一降再降。从2008年开始，克拉玛依房租价格以每年300元幅度上涨，2013年达到高峰。

   2014年后，房屋入市量大增，同时，大批保障房相继竣工入市，既增加了楼盘销量，又拉低了均价。

   许多原本准备卖房的房东改成转售为租或以租代售。

   二、租房一个月十套 新房二手房量价齐跌

   克拉玛依房地产市场的关键词，去库存。

   2016年，出台了一系列去库存政策，包括免契税；个人购买两年及以上住房对外销售，免征增值税；提高公积金可贷额度；公积金贷款购买二手房的最低首付比例由40%下调至20%。

   效果不错。2016全年，克拉玛依新建商品住宅交易7295套，同比上涨6.02%，二手住宅交易宗数6241套，同比增长40.59%。

   然并卵，还是海量库存。截止至2016年11月，当地住宅待售面积10.8万平方米，同比2015年末仅减少0.8万平方米。

   2017年，当地楼市量价齐跌。根据当地房产交易中心数据，2017上半年，新建商品住宅交易宗数1166套，较2016年同期下降66.32%，成交总面积为13.50万平方米，同比下降70.20%；二手住宅交易宗数为2700套，较2016年同期减少6.90%，2017上半年住宅平均成交单价为4144元/平米，比2016年同期降低6.31%。

   去库存的火爆只维持了一年，但开发商并没有收手的意思。2017上半年，克拉玛依房地产开发投资额大幅增长，住宅投资较2016上半年增长53.5%；新建房屋开工面积同比增长105.5%。

   曾经全国人均GDP第一城，摇摇欲坠。

   三、三四线城市 去不掉的库存

   另一个被资源拖垮的典型城市，是山西阳泉。按照房租/二手房综合跌幅，阳泉排名第二。

   山西近两年成为库存重灾区。早在2016年6月，山西省就发布《关于加快化解房地产库存的若干意见》，11条措施加大力度去库存。

   根据山西省官方数据，截止到2016年年底，全省商品房待售面积为1663.3万平方米，其中朔州248.4万平方米，阳泉129万平方米，忻州75.2万平方米。商品住宅库存面积达1196.6万平方米，占全省商品房库存的72%，商业营业性用房面积达268.7万平方米，约占到山西省商品房库存的16.1%。

   为了减少库存，当地政府无所不用。

   2016年6月，山西省政府下达新政，将首套房最低首付比例下调到20%；二套房首付比率调整为30%。并降低交易税费，个人购买家庭唯一住房，90平米及以下，减按1%的税率征收契税；面积为90平米以上，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善住房，90平米及以下，减按1%的税率征收契税；90平米以上，减按2%的税率征收契税。

   2016年6月20日，阳泉推出购房补贴政策。规定市属各县（区）农民或外来农民工、乡村医生、乡村教师、回乡创业大中专毕业生、大学生村官等，市区购买新建商品房，2016年给予每平米300元补助（2017年为200元）；其他购房人，给予房屋总价1%补贴。

   截止至2017年8月，共办理补助补贴1271户，累计办理1645户，发放补助1353万元，带动17.8万平方米商品房销售。截止到2017年8月，阳泉商品房待售面积67.5万平方米，去化周期7.6个月，商品房可售面积97.48万平方米，去化周期10.8个月。

   库存没去完，房价降至冰点。

   根据中国房价行情网数据，截止至2018年1月，阳泉二手房均价为3590元/平米，在省内排名倒数第二，仅高于朔州，省会太原市均价为9958元/平米。现实是，太原多地二手房价早已突破10000元/平米。

   三四线城市已经没有翻盘机会，大批人口会继续向省会转移。供求失衡、库存高企的，基本都是三四线城市。

   不要指望租赁市场去库存，中国只有大城市租赁活跃，一个小城市租什么房，房价那么低，不如直接买。开发商吃饱了撑的，才会在三四线城市变售为租，租金回报率虽然高，可经济、商业不发达，租房的人少。

   西北小城市掉在了冰窟窿里，比东北日子还难过。