楼市一轮一轮的调控，让很多人相信，接下来的半年乃至一年时间，市场会逐步趋冷。花了很大力气，从土地、信贷、资格等维度全方位对热门城市的房地产降温，怎么也得见点成效，对不？而近期层出不穷的各类楼市数据也能够佐证这一点。别的不谈，仅从成交量和环比涨幅这两个数据也能看出楼市的降温。但降温和和降价完全是两码事。而且在商品房成交量逐步走低的时候，土地市场却仍然保持了相当的热度，地产商们没少花钱拿地。商品房成交量的走低和土地市场仍然相对火热，这种对立值得关注。笔者认为，这反映了市场和政策之间的一种“默契”：政策看中的是短期效果，而市场看中的中长期走势。

    对于政策来说，市场降温了，至少可以给个交待了，我是真的尽了力：投资房产的门槛提高，刚需仍然能享受三成左右的首付。这是事实。在地产商们看来，眼下是个低成本买地的好时机，一些大地产商更加高兴，因为他们可以在低烈度的环境中买地，不仅如此，大地产商们还能通过股权交易获得土地，这比拍地的成本要低。小地产商由于资金成本较高，现阶段不得不选择卖身给大地产商。近期北京、上海、天津等地的产权交易所的房地产项目挂牌量较前三季度明显升温就是一个证明。对于地产商来说，市场低潮期就是做大做强，提高市场占有率的好时机。政策的作用也止于此了。

    与供给有限的新房市场相比，一线城市的二手房市场更能反映市场对后市的预期。笔者近期走访了北京几家中介门店，都反映近期成交量与1-9月份相比出现大幅下滑，一个门店之前一个月能成交6-1家此0套房子，现在一个月能有3-4套就不错了。一个中介门店的高级经理向笔者表示，他们前很少做租赁业务，现在也不得不更多发掘租赁房源来维持运营。不过这位哥们还透露了另一个信息：相比较降价卖房来说，大多数业主更愿意放弃委托出售，等待更好的时机。为什么会出现这样的情况呢？根本原因仍然是市场掌握在供给方，只要他们不着急卖房变现，政策对于他们基本上没有任何影响。而对于购房者来说，可能就没那么幸运了，门槛高了导致购房几乎不得不推迟，市场的冷冻实际上抬高了他们的购房成本。
地产大佬如何看待本轮调整？

   在上周末，专攻商业地产的潘石屹就喊出，赞同出台房产税，可以遏制巨大的浪费。他还举了个例子：北京有人持有100套房源，而自己只住1套。

   在本周的财新峰会上，王石也认为当前房价过高，尤其是与居民收入不一致的时候是不健康、危险的。

   据澎湃报道，王石称，目前的中国实际国情，既非充分市场经济，也不是计划经济。在这种情况下，中国的高房价必须受到限制。王石表示，“房地产市场背离以及疯狂上涨的情况下，我历来赞成进行调控，但不知道能不能一直调控下去。由于房地产市场的特殊属性，调控往往会在关键时刻手软。”

   王石举例表示，美国市场具有公共属性的商品价格都会加以限制，新加坡的福利房系统相对完善而商品房市场完全放开，“如果不限制房价，那么问题就大了。”

   从表态上来看，两位大佬都赞成遏制目前快速上涨的房价。房价太高已经是共识了，而对于房价会不会跌则没做过多预测。当然，作为利益相关方，大佬们不愿正面看空房价可以理解，但他们的表态却可以影响吃瓜群众。

  比如近期任志强的表态（一次闭门会议上，按道理不应该外传），他直接了当表示，2017年热门城市的房价还将创出新高！

任志强几个核心观点：

   1、新常态下提到的最强烈的一个口号就是供给侧改革，只有房地产业不是供给侧改革。

   2、大家认为房地产已经在中国经济中占的比例很高了，我个人觉得很低，2008年之后算，美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6，随后一直递增。我们今年只有8%。中国在城市化发展过程中，房地产应该占更大的比重。如果房地产没有一定的比重，不足以支撑中国经济发展的。

   3、下一轮涨价比这一轮更高，因为在需求侧上进行价格调控的时候，最后导致的是需求在一两年以后，或者是一段时间以后就会爆发。最近有几个境外的投行预测，这段时间房价可能会因为政策的抑制而下降，但是2017年会上涨。以后的调控政策可能连15个月也做不到，可能八九个月又反弹了，再出台一个政策，可能五六个月又反弹了。这个调控政策一轮一轮以后越来越涨。只要对需求侧进行抑制，不会对市场有任何好处，也不会对市场的稳定有好处。

   4、如果不能从各种正面宣传中给中国房地产一个合理的地位，这个政策一定是不断出错误的政策。我昨天打了电话，说你们得写个报告给中央，所有调控政策都是错的，别出台了，再出台中国经济就完了。

   显而易见，“任大炮”对当下的调控基本不认同，而且觉得在宣传与人们认知中，中国房地产都是在被丑化、妖魔化。在他看来，房价水平是“青山挡不住，毕竟东流去”，2017，房价还得涨。

   果然，依靠着楼市预言帝的称号，“任大炮”一席逆市言论迅速刷爆地产圈，有人拍手暗爽任总有远见，而刚需购房者则估计气得直跺脚。对于任总的言论，左右不了楼市的涨跌，但确实影响了一大批吃瓜群众的心态。

   这不，也有网友站出来了“手撕”任大炮这张嘴，回了一封长长的信。

尊敬的任志强先生：

   没想到，你又开始唱涨房价了，并且，一如既往，又是一枚重磅炸弹——谩骂、质疑、赞同、感谢……各种声音瞬间炸裂。真心无愧于“任大炮”的江湖名号。

   本以为，你的退休会也搞了，微博也封了，接下来，会退出地产江湖，专心致志地去推销你的沙漠生态水稻——任小米了。结果，你又跳出来，上了一次头条。
平心而论，任总是个颇有见地的地产人。你的很多观点，均为业界认可。

   比如，你多年来一直呼吁对土地市场改革，并建议土地放开，甚至在政协提案中，建言“可以让农民的集体建设用地用于城市服务”。

   又如，你建议少用行政手段调控楼市，多用市场手段。因为需求被压制一两年，或者是一段时间以后就会爆发。所以，在最近的一次闭门会上，你再一次放言：“下一轮涨价比这一轮更高”。

   可以说，你预测对的概率很高。但是，时过境迁，树不能长到天上，这样预测下去，总有被市场打脸的一次。

   任总是一个性情中人。你的直言不讳，让你几乎得罪了所有人。

   比如，你说，

  “我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房。”

   “历史证明房价永远都是上涨。”

   “年轻人就该买不起房。”

   “买不起房为什么不回农村。”

   这些论断，冷静思考，似乎都有一定道理。只不过，你站在了商人的立场，而没有以悲天悯人的胸怀，顾及低收入者的尊严与感受，你深深地伤害了吃瓜群众的感情。这你就不能怪人家“心忿含怒之日久矣”。所以，你成了“全民公敌”。直到今天，依然有人骂你。

   你还得罪了有司。

   你在日前的闭门会上说，各地政府都希望房价越高越好，没有一个地方的官员不是这样。你这么赤裸裸地扒掉大老爷们的底裤，太有日本AV的即视感。

   还有，这一轮宏观调控产生的作用就是，要让房价已经涨起来的这十几个城市把房价降下来。由于还在涨，所以又出台了第二轮政策。

   不是你的话不对，实在是“这届人民不宜”啊。

  这么多年了，你还在鼓吹楼市无泡沫。中央都承认了，要“抑制资产泡沫”。你是要将国家引入金融危机的火坑？

   还有，你对调控政策有不同看法和建议，不如写成第三篇“万言书”，比说“你错了”更容易让有司接受吧？凡此种种，那些文章很快消失，也就不难理解了。不过，我最担心的还是，你再被噤声，到时候，地产江湖会太寂寞。

   当然，任总的“正直、敢说”，也让人肃然起敬。如同皇帝新装故事里的那个小男孩，只有你敢戳穿，皇帝没有穿衣服。

   任总不苟言笑，但你严肃认真的呆萌，与潘石屹的精明鬼灵，配合的天衣无缝，两个人的“地产相声”，更是成为所有论坛票房的保障。

   近十几年来，关于房价的预测，任总几乎全对了。你也因此圈粉无数，甚至演变成了一个“神话”。“野心优雅”的你，也从“全民公敌”，变成“正直、敢言”的专家，和“姑娘们最想嫁的人”。

   但是，这并不能改变我对任总一贯的态度：不该骂任志强，也不迷信任志强。

   因此，尽管你讲了很多真话，治学也严谨，喜用数据，但还是要针对你的此次闭门会发言，提出两个不同意见。如有不妥，还请见谅！

1、房价上涨和货币、个贷没有关系。

   这是您的一个新观点，也是我最不赞同的一句话。

   否则就无法解释，2008年-2009年，10亿贷款+4万亿刺激计划出来后，房价直线跳涨的现象。

   您的论据是：“今年1-10月份的个贷低于去年的整体个贷。个贷在整个一手房销售额的比例只占21%。”

   但是，据微信公众号《大伟看楼市》查询，2015年个贷占商品房销售额比例为19%，相比2016年1-10月份的个贷占比21%，不是低了，而是高了。

   另外，21%占比意味着，在新房市场，所有买房人用来买房的钱，只有2成来自银行贷款。这明显低估了。因为以企业购房、首付贷及其他渠道流入楼市的贷款，根本无法统计，自然也未计入个贷数据。因此，以个贷对销售额的占比来否认房价与货币的关系，逻辑难以成立。

   央行统计报告称，9月末个人购房贷款余额17.93万亿元，同比增长33.4%。仅仅从房贷增幅，就足以说明：2016年房价上涨的原因很大程度上是因为钱多了。

   2、房价的上涨原因有二，一是大中城市供地不给力，二是越是供地少的发达地区，人口集中度反而越高，因为占据了优质资源。

   任总对房价的分析范式，多年来一直是“供应不足”。从2005年至今，几乎每年任总谈到房价，都会归咎于土地供应不足。当然，您特意强调了土地供应不足的结构性错位。

   从统计数据看，土地供应在近两年的确有减少趋势。但前几年一直都在增长或比较稳定。何况，每一年的实际开发量都低于土地成交量，未开发土地量会形成累积，变成商品房供应。从图2、图3可以看出，2014-2015年，商品房实际供应量并不低，但2014年和2015年都交易量和房价却是冰火两重天。这用供求理论无法解释得通。

   如果真的供应不足，还何来“去库存”一说呢？

   谁都不否认，房地产兼具商品属性和投资品属性。以商品属性论，房价受到贯坚持供求关系影响，但以投资品属性论，房价则更适用“投资品无均衡价格定律”。

   所以，房价仅以供求理论解释，欠妥。

搜狐·21世纪地产研究中心