在每一波楼市疯涨的背后，开发商和投资客往往扮演着关键角色，合肥此次也不例外。二线城市的代表合肥房地产价格疯狂上涨，原因究竟是什么？　
    调查发现，开发商的自我炒作及投资客的快速涌入都起到了哄抬房价的作用，另外就是合肥土地供应不足，以及与其中心城市的区域优势有关。
    据合肥市房地产管理局局长汪菊喜介绍，房价疯涨主要有三大因素，分别是宏观政策原因、合肥城市发展特点和地价上涨。宏观政策，比如下调首套房首 付比例，降低契税和营业税等；合肥城市发展特点，比如被列为全国交通枢纽城市等；地价也带动了房价上涨。若房价继续上涨，未来不排除会出台更严厉的调控措 施，如重启限购限贷。　　

一、开发商与投资客哄抬房价
　　
    据了解，在此轮价格上涨过程中，合肥众多开发商采取半夜开盘方式，制造出恐慌性的氛围。“这种开发商制造出来的恐慌，在二三月份开盘的项目 占比很大，其中采取半夜开盘的楼盘就不下5家，有的开发商把开盘弄得跟开演唱会一样，万人抢几百套房源，这种恐慌性的营销在近段时间的合肥楼市较为常 见。”房地产业内人士张斌对记者说。
　　
    此外，捂盘惜售也是合肥开发商采用的手段。安徽建筑大学房地产研究所所长李国昌认为，最近一段时间合肥房价的快速增长，主要是一些开发商捂盘惜售造成的，特别是政务区等热门区域，地块有限，出现了供求紧张。
　　
    为了控制房价过快上涨，今年4月份合肥房管局等四部门出台的《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展意见》显示，要加强住房价格监管，严格明码标价备案管理，物价部门要加强商品房住房销售明码标价备案管理。　
　
    按照合肥的房价备案制度，每隔3个月，开发商须把拟上市楼盘的详细售价报备给房管局和物价部门。报备后未来3个月内，房价上下波动的范围不能超过备案价的5%至10%。若要更大幅度调整售价，需等到3个月后再行报备。　
　
    为了规避备案制度达到涨价目的，合肥部分开发商在进入2月份后，实施了捆绑销售。汪菊喜表示，“如果开发商资金紧张，就想别的办法，如捆绑车位，比如之前的车位大概20万元一个，现在涨到30万元或50万元，通过车位涨价曲线实现房价上涨。”　

    除了开发商的参与，投资者炒房也是这波合肥楼市火爆的重要推手。“目前合肥楼市主要购房者是以投资客为主，随着楼市的疯狂，也带动了刚需的提前释放。一些专业的投资者去年底买的房，其收益大都达到50%，有的甚至更高。

    年后滨湖和政务区上涨得特别快， 投资客占比很大。合肥这波价格上涨是非理性的，投资者炒房导致很大一部分刚需恐慌性入市。　　

二、土地、人口等助推楼市　

    如果说开发商和投资客助推房价上涨，那么合肥土地价格的大幅上涨也起到了重要作用。合肥学院房地产研究所所长朱德开认为，在合肥房价的上涨中，土地价格起了巨大的推动作用。　　
    进入2016年，合肥土地使用权竞拍更加疯狂。在4月28日举行的竞拍中，6幅地块中有5幅楼面价超过1万元/平方米，溢价率都超过300%， 面粉价格超过面包价格。其中，位于肥西县的一地块楼面价达到10159元/平方米，但该地块周围精装修房源的价格才9000元/平方米。为此，该地块周 围的项目纷纷封盘准备调整价格。　　
    合肥楼市价格的上涨，和土地供应有很大关系。之前合肥的土地供应一直都很少，从去年开始出现地王并不断涌现，这对房价上涨起到很大的助推作用。
　　
    统计数据显示，近3年合肥土地出让总面积大幅下滑，其中2015年出让面积仅为2013年的60%，比2014年总量减少了21%。土地出让量偏少导致了开发商抢地，地王的出现刺激了房价上涨，特别进入2016年合肥土地市场地王频出是房价飙涨的关键。　　　　
    此外，人口导入量的持续增加也导致合肥楼市供不应求。统计数据显示，2015年在合肥的购房者中，5.8%是安徽省以外的人，合肥户籍购房者占 比为35.8%，余下的是安徽省内其他城市来合肥的。数据还显示，合肥常住人口从2011年的752万增长到2015年末的779万。　
    受益于安徽省要求做大合肥，安徽省的公共资金进一步向合肥集中，并且合肥目前也进入长三角城市群，合肥外来人口也在进一步大幅增长。　
    安徽是农业大省，进城买房大部分会选择省会，周边城市对合肥成交量占比较大。安徽一年有30万大学生，其中有10万人会到合肥找工作，这就需 要安家落户。按照市政府预计，从2016年开始合肥每年人口要增加30万人，合肥在国家战略上占据重要位置，吸引外来人口的能力不断增强。　　
    合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示，合肥是安徽省省会，与发达省份不同，安徽省就合肥一个中心，单核发展，省内其他城市的楼市都比较疲软，这些城市的购买力也不断往产业、教育、医疗资源比较好的省会合肥转移。　　

三、购房者：首付、利率、税费都降低了，买房划算
　　
    回头来看，自去年以来，楼市政策中频频出现“支持”“促进”等字眼，宽松的购房政策使各类购房者得以进入楼市，市场交易活跃反过来推动房价上涨。　　
   多条政策调整涉及首付比例。一则为“3·30政策”，政策中将公积金首套房首付比例调整为20%；二则为“9·30政策”，提出居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。此外，今年2月2日，中国人民银行再出台新政，在不限购的城市，首套房首付比例最低可达20%。　　
    税费优惠，直接降低了购房者的成本。2015年3月27日，财政部、国家税务总局发布通知，提出个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，免征期限由5年下调为2年。2016年2月22日，调整降低房地产交易环节契税、营业税。

四、物以稀为贵，买房必须先看供求关系

    合肥楼市库存一直处于较低位运行，去年更是持续走低。楼市库存规模不足，进一步刺激了房价上涨。
    易居研究院的数据显示，当前主要热门城市楼市的存销比普遍小于10，如上海、深圳为7，近期持续走强的合肥、南京为4。正是因为去库存周期较短、局部供应出现紧缺，支撑了这些城市楼市延续火爆态势、价格逐步上行。

五、股市不稳定，买点房产可保值增值

    “我手头有点闲钱，本来没打算再买房，但身边人都说要涨价，不买就亏了。”合肥市民李涛和老婆名下各有一套小户型房子，其中有一套贷款已结清，符合二套房优惠标准，因此春节前他和爱人找父母凑了凑，付了第三套改善房的首付。
    像这样“被购房”的购房者并不少。有研究显示，在这一轮房价上涨大潮中，自住型买家占主导，其中又以改善型需求的释放尤为突出。在合肥的二手房市场，以往刚需买家和改善型买家各占一半，而近来这一比例达到了四六开，在部分地区，后者占了绝大多数。在“买涨不买跌”心态下，带有投资性质的改善需求入市，加之“恐慌心理”存在，进而推高房价的非理性上涨。
当前国内投资格局较为宽松，大量资金一直在寻找安全的投资通道。而国内投资渠道有限，股市又频繁暴跌，吸引力急剧下降，楼市则成为“避风港”。
　　
不排除限购限贷政策回归
　　
    为了应对合肥房价的过快上涨，4月份出台的《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》明确表示，房地产主管部门将加强市场监管，开发 企业在取得《商品房预售许可证》后，须在10日内全部公开房源并一次性对外销售；对商品住房已达到预售条件，但不及时申请预售许可的项目，经督促拒不申报的，将要求开发企业现房销售。　　
    而针对此前市场出现的购买住房捆绑车位等销售行为，合肥市在意见中明确提出，要规范车位(库)等各类销售管理，商品住房配套规划建设的产权车位(库)，须在该住房项目竣工验收后方可销售和出租，不得销售或通过长期租赁等方式变相销售人防车位(库)。　　
    此外，合肥市还提出，2016年城区商品住房土地供应同比增加15%以上，并实行差异化供地政策，通过调节土地供应稳定市场预期。　　
    汪菊喜表示，“推地力度会加大很多，接下来每个月至少保证不少于1000亩的土地供应，同时将加大商品房的供应量，保证市场房源的平稳。”　　
    如果上述政策出台一段时间后，合肥楼市还是延续火爆态势，那么不排除会出台更严厉的措施，“政府在必要的时候，会进一步出台更为严格的政策，不排除限购限贷的政策重新回归。开发商要加快推盘速度，如果价格一直控制不下来，会加大政策力度进行调控。”汪菊喜补充说道。　　
    汪菊喜还认为，“去年合肥土地供应量确实比较少，但开发商拿地有一些不理性，建议开发商高价拿地时要慎重。此外，投资客也要谨慎投资合肥楼市。”

21财经搜索